Thứ Hai, 19/10/2015 | 23:06 GMT+7
Chia sẻ bài viết lên facebook Chia sẻ bài viết lên twitter Chia sẻ bài viết lên google+ |

Ai cho phép “ông Thản” điều chỉnh quy hoạch, kể cả khi nhà đang xây dở?

Doanh nghiệp vì lợi nhuận, nhưng cơ quan quản lý không thể vì thế mà tạo điều kiện cho họ làm việc trái pháp luật. Lỗi này nếu có, cơ quan quản lý phải chịu.


Ai cho phép xây vượt quy hoạch không gian?

Đứng đầu tai tiếng trong số hàng chục dự án chung cư do Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Điện Biên nơi ông Lê Thanh Thản giám đốc phải kể đến hai chung cư CT10 và CT8 tại Khu chung cư Đại Thanh (tại xã Tả Thanh Oai, Thanh Trì, Hà Nội).

Tai tiếng của dự án là việc cơ quan chức năng TP Hà Nội điều chỉnh giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư xây thêm số tầng vượt quy hoạch không gian do chính UBND Hà Nội ban hành trước đó.

Cụ thể, theo Quyết định số 1066/QĐ-UBND ngày 6/7/2012 của UBND TP. Hà Nội về việc Phê duyệt Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết khu đất xây dựng công trình có chức năng hỗn hợp Đại Thanh – tỷ lệ 1/500.

Một phần trang 5 của Quyết định số 1066/QĐ-UBND, theo đó Dự án Đại Thanh được phê duyệt cao nhất 29 tầng. Ảnh nguồn Giáo dục Việt Nam.

Tại mục Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan có quyết định: “Tại các khu đất có vị trí dọc tuyến đường Phan Trọng Tuệ (đường 70 – PV) có mặt cắt ngang đường rộng 50m được bố trí hợp khối công trình hỗn hợp (cao nhất 29 tầng) làm điểm nhấn kiến trúc cho đường và khu vực”.

Tuy nhiên tại thời điểm chung cư CT10, CT8  đang quá trình thi công, các sàn giao dịch đã rao bán căn hộ các tầng 30,31 của tòa nhà. Trước băn khoăn của người mua nhà trả lời báo chí, ông Lê Thanh Thản – Giám đốc Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Điện Biên cho biết, ban đầu dự án được phê duyệt 29 tầng, nhưng sau đó chúng tôi xin điều chỉnh lên 31 tầng và đã được Thành phố đồng ý.

Từ câu trả lời của ông Thản và hiện trạng dự án hiện 2 tòa chung cư CT10 và CT8 có thể khẳng định chủ đầu tư dự án Khu chung cư Đại Thanh đã được cơ quan có thẩm quyền tại TP. Hà Nội cấp phép. Bởi nếu không được cấp phép một dự án với 6 tòa nhà chung cư xây vượt tầng không thể tồn tại giữa thủ đô.

Tổ hợp hai tòa chung cư CT10 và CT8 được điều chỉnh giấy phép xây dựng từ 29 tầng lên 32 tầng (Ảnh: Hoàng Lực)

Băn khoăn đặt ra bằng các nào để chủ đầu tư có thể xin điều chỉnh giấy phép xây dựng với dự án chung cư đã được cấp phép, đã được nằm trong quy hoạch không gian tổng thể.

Trao đổi với phóng viên ông Nguyễn Văn Đực – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết: “Về nguyên tắc cực kỳ khó nếu không muốn nói là không thể được, với dự án tại TP. Hà Nội và TP Hồ Chí Minh phải qua hai khâu: Thứ nhất chủ đầu tư phải xin phép Sở Quy hoạch Kiến trúc được tăng số tầng, Thứ hai phải qua Sở Xây dựng, cuối cùng thành phố phải cho phép, do vậy theo cách thông thường rất khó để được cấp phép điều chỉnh”.

Phân tích cụ thể ông Đực cho hay, việc điều chỉnh giấy phép xây dựng chung cư khó, đặc biệt khi dự án đang xây dựng. Ví dụ diện tích mặt bằng xây dựng chung cư khoảng 50m2  là được 29 -30 tầng, nếu muốn tăng thêm 2-3 tầng nữa phải tăng diện tích mặt bằng lên 6.000-7.000m2 nữa.

“Phải nói là cực kỳ khó, nếu không muốn nói không được thậm chí phải có phép mầu, bởi sau khi xin phép Sở Quy hoạch Kiến trúc phải xin qua Sở Xây dựng để duyệt lại lần nữa để xem có đủ an toàn hay không bởi trước đó chủ đầu tư làm móng cho tòa nhà 29 tầng nay xây lên 31, 32 tầng liệu móng, cột đó có chịu được không, số dân cư tăng trong chung cư cũng là cả vấn đề” ông Đực cho biết.

Từ cách trao đổi của ông Đực có thể thấy, trách nhiệm trong việc quản lý, cấp đổi điều chỉnh giấy phép xây dựng các dự án tại Khu chung cư Đại Thanh thuộc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội và Sở Xây dựng. Nếu vì việc cho phép điều chỉnh vượt tầng ảnh hưởng kết cấu tòa cơ quan quản lý cấp phép không thể trốn tránh trách nhiệm.

Cơ quan cấp phép phải chịu trách nhiệm

Bên cạnh vấn đề xây vượt tầng, một bất cập trong hệ thống chung cư do Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Điện Biên làm chủ đầu tư chính là mật độ dân cư trên diện tích đất.

Điển hình nhất là tại Tổ hợp dự án nhà thương mại giá rẻ mang tên HH tại ô đất CC6, khu đô thị Linh Đàm (Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội). Theo giới thiệu của chủ đầu tư, tổ hợp chung cư HH gồm 4 khối HH1, HH2, HH3, HH4, mỗi khối gồm 3 tòa nhà ký hiệu A, B, C cao từ 36 – 41 tầng. 12 khối chung cư này ước tính số căn hộ cả khu lên tới 9.000 căn hộ với trên 30.000 người dân trên diện tích gần 5ha.

Một góc tòa nhà HH4C thuộc Tổ hợp dự án nhà thương mại giá rẻ mang tên HH tại ô đất CC6, khu đô thị Linh Đàm (Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội) – Ảnh: Hoàng Lực

Trong khi đó theo công văn 1245 của Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng, chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Có nghĩa với căn hộ 42m2 nhiều nhất chỉ ở 2 người.

Bên cạnh đó Tiêu chuẩn Xây dựng Việt Nam đã quy định các tòa nhà cao tầng phải cách nhau tối thiểu 25m, có đường dành cho xe chữa cháy rộng tối thiểu 3,5m… Thực tế, tại 12 khối nhà HH1, HH2, HH3, HH4 theo phản ánh của người dân đều bố trí san sát nhau và khoảng cách giữa 3 tòa A – B – C của khối chỉ ở khoảng là 10 – 15m.

Tương tự với Khu đô thị Xa La, tình trạng cũng không khá hơn là bao. Khu chung cư Xa La bao gồm 14 tòa từ tầng từ 21 tầng đến 34 tầng. Riêng tại khu nhà CT4 vừa cháy gồm 3 đơn nguyên CT4A, CT4B, CT4C có tầng hầm 2 tầng thông nhau với khoảng hơn 1.000 căn hộ san sát nhau.

Mỗi tòa ở đây có gần 400 căn hộ với mật độ dân số khoảng gần 1.600 người với 4 thang máy. Như vậy mỗi thang cũng đã phải gánh mật độ khoảng gần 400 người/thang.

Tương tự Khu chung cư Đại Thanh với tổ hợp chung cư CT10 (được chia làm 3 tòa A, B, C) sẽ có khoảng 2.300 căn hộ (nếu mỗi căn hộ khoảng 4 người, có khoảng 9.200 người sống tại tòa nhà) trong khi tòa nhà có 12 thang máy, nếu tất cả người sống trong CT10 cùng vào thang mãy mỗi thang máy phải tải trọng hơn 700 người.

Với mật độ xây dựng và dân cư dày đặc, thang máy quá tải, hạn chế đường thoát hiểm như vậy, người dân sẽ gặp khó khăn nếu xảy ra hỏa hoạn.

Hiện nay xe chữa cháy của Hà Nội chủ yếu là xe thang 36m, và xe thang 56m tương đương với tầng 16 đến 18 của các chung cư. Do đó, việc chữa cháy từ các tầng 18 trở lên đang là điều rất khó thực hiện. Hơn thế nữa, hệ thống cầu thang bộ cũng khó có tác dụng với người dân ở các tầng 30 – 40.

Nói về quy định với mật độ dân cư tại khu chung cư, ông Nguyễn Văn Đực cho biết, quy định có nhưng không cứng nhắc nhưng cơ bản nó có 3 chỉ tiêu.

Thứ nhất là mật độ xây dựng, ví dụ 1.000m2 đất được xây dựng bao nhiêu công trình, ví dụ quy định khu vực này mật độ xây dựng 50% thì 1.000m2 đất được xây dựng 500m2 nhà ở, diện tích đất còn lại phải làm đường xá, công viên…

Thứ hai hệ số sinh đất nghĩa là được xây bao nhiêu tầng, bao nhiêu diện tích. Thông thường với đô thị ven cho là 5 lần nghĩa là 1m2 đất xây 5m2 sàn, 1000m2 đất xây 5.000m2 sàn.

Thứ ba chỉ tiêu dân cư, chỉ tiêu này căn cứ theo định hướng phát triển tại địa phương (phường/xã, quận/ huyện) khu vực đó cho phép bao nhiêu người dân. Điều này được nói rõ trong quy hoạch của địa phương.

“Mặc dù quy định như vậy nhưng trong quá trình người ta chạy chọt người ta có thể nâng được 3 chỉ tiêu trên lên, có một mối quan hệ tốt người ta có thể nâng chỉ tiêu cao hơn bình thường. Ba chỉ tiêu đó do Sở Quy hoạch Kiến trúc phối hợp với địa phương nghiên cứu cho phép, sau đó sẽ thiết kế bản vẽ dự án đưa ra các chỉ tiêu về hầm để xe, chỉ tiêu phòng cháy chữa cháy…tất cả vấn đề này được Sở Xây dựng xem xét cấp phép” ông Đực cho hay.

Như vậy với những sai phạm (nếu có) từ các dự án chung cư do Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Điện Biên làm chủ đầu tư thì Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội và Sở Xây dựng cũng không tránh khỏi liên đới trách nhiệm trong công tác cấp phép và quản lý vấn đề quy hoạch và xây dựng.

Doanh nghiệp hoạt động luôn cầu lợi nhuận, đó là điều bình thường và phải được tạo điều kiện. Nhưng cơ quan nhà nước tạo điều kiện cho donh nghiệp bằng các chủ trương trái pháp luật thì phải bị xem xét trách nhiệm.

Chưa kể, trong trường hợp các khu nhà củ “ông Thản”, mật độ xây dựng và mật độ dân cư quá cao gây nguy cơ nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của hàng vạn dân đâu chỉ là chuyện bộ mặt đô thị. Đó là câu chuyện mạng người, là sự sống của cả vạn người luôn trong tình trạng bất an, lo sợ.